Jak obliczyć dochód operacyjny netto
Dochód operacyjny netto jest miernikiem rentowności inwestycji w nieruchomości. Służy do zbadania podstawowych przepływów pieniężnych z inwestycji przed uwzględnieniem skutków podatków i kosztów finansowania. Analiza dochodu operacyjnego netto jest opracowywana przez potencjalnych inwestorów w ramach formułowania przez nich wartości, jaką mają przypisać nieruchomości. Kalkulacja dochodu operacyjnego netto polega na odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych od przychodów generowanych przez daną nieruchomość. Formuła to:
+ Dochody generowane przez nieruchomości
- Koszty operacyjne
= Dochód operacyjny netto
Przychody związane z nieruchomościami obejmują:
Wynajem obiektu
Wpływy z automatów
Pralnia działa
Opłata za parking
Opłaty za usługi
Koszty operacyjne związane z nieruchomościami obejmują:
Koszty sprzątania
Ubezpieczenie mienia
Opłaty za zarządzanie nieruchomością
Podatki od nieruchomości
Naprawy i konserwacji
Narzędzia
Do kosztów nie zaliczonych do kosztów operacyjnych zalicza się podatek dochodowy oraz odsetki. Nakłady inwestycyjne nie są uwzględniane w formułowaniu kosztów operacyjnych.
Wyniki tej analizy są przedmiotem manipulacji, ponieważ właściciel nieruchomości może zdecydować się na przyspieszenie lub odroczenie pewnych wydatków, zmieniając w ten sposób wysokość dochodu operacyjnego netto.
Chociaż pojęcie dochodu operacyjnego netto jest najczęściej stosowane w odniesieniu do nieruchomości, może być stosowane wszędzie, zwykle pod alternatywną nazwą zysków przed odsetkami i podatkami (EBIT).